사례로 보는 압류재산 공매물건 실전 노하우

물건검색부터 명도까지

압류 재산 입찰

공매물건 중에 가장 많은 비중을 차지하는 재산의 종류 중 하나가 바로 압류 재산이다. 압류 재산 공매는 경매와 형식이 유사하여 꼼꼼히 권리 분석을 하고 물건을 입찰해야 한다. 오늘은 압류 재산 물건을 입찰하려는 분들을 위해 물건 선정부터 명도하는 방법까지 중요한 실전 노하우를 전반적으로 이야기해 보려 한다.

1. 좋은 물건 골라내는 요령

본 칼럼을 기재하는 본인은 얼마 전 서울에 소재하는 다가구 물건을 공매로 낙찰받았다. 다가구 물건을 낙찰받을 때 좋은 물건을 골라내는 요령은 세 가지 관점으로 나누어 설명할 수 있다.

① 임대수익을 바라보고 구입을 할 것인가?

② 신축 및 리모델링을 통해 이익을 극대화할 수 있는가?

③ 재개발이나 재건축에 대한 호재가 있는가?

이러한 내용을 분석해 보고 입찰하는 것이 좋다.

1) 수익률에 따른 물건 선정

먼저 임대수익을 보고 입찰을 결정하는 방법에서 가장 중요한 건 임대수익률이다. 개인마다 요구수익률은 서로 다르겠지만 일반적으로 다가구 건물을 구매하는데 수익률이 4~5% 정도 나온다 하면 수익률이 잘 나오는 건물이다.

※ 임대수익률 계산 방법

임대수익률 = 순수익 / 순투자비용

순투자 비용에는 낙찰받은 금액에 물건을 취득하고자 할 때 들어가는 제반 비용(취득세, 명도비용 등)에 임대를 맞추었을 때 들어오는 보증금 금액을 제외하여 순투자 비용을 결정하면 되며, 순수익에는 년에 얻을 수 있는 임대수익을 대입하면 된다. 여기에서 주의해야 하는 것은, 임대수익률을 계산할 때 대출을 무리하게 책정하여 수익률을 계산하는 사람들이 많은데, 대출 없이 어느 정도 수익률이 나오는지를 계산하는 습관을 가지는 게 좋다. 대출 후 수익률은 금리의 영향에 따라 변동될 가능성이 크기 때문이다.

2) 리모델링 or 신축 후 수익

지금 수익률이 나오는 물건이 아니라고 해도 리모델링이나 신축을 통해 수익을 낼 수 있는 물건이라면 입찰해 볼 만하다. 이때 중요한 건 토지의 용도지역이다. 이번에 낙찰받은 물건의 토지이용계획원은 아래 표와 같다.

여기에서 가장 중요한 부분을 차지하는 건 바로 준주거지역이다. 우리가 살고 있는 도시지역은 세 가지 용도로 나눌 수 있으며 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역이 있다. 여기에서 투자가치가 가장 높은 용도지역은 바로 준주거지역이다.

※ 준주거지역은 주거기능을 주로 하되 상업적 기능의 보완이 필요한 지역이다.

준주거지역은 주택, 오피스텔, 상업용 빌딩 등 다양한 용도 개발이 가능한 용도지역이며, 주거지역에서 가장 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역으로 최대 용적률 500%까지 적용이 가능하다. 즉, 준주거지역은 주거지역 중에 가장 높은 높이로, 다양한 용도로 개발이 가능한 용도지역이라는 것이다.

또, 한 가지 중요한 내용이 바로 지구단위 계획이다.

※ 지구단위계획구역은 그 지역을 체계적 · 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시 · 군 관리 계획으로, 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위한 것이다.

특히 우리가 도시지역에 물건을 투자할 때 지구단위계획구역이 지정되어 있다면 어떠한 내용인지 확인을 해봐야 한다. 비도시지역에 지구단위계획구역이 지정되는 경우, 개발진흥지구로 지정되어 건폐율·용적률 상향 등 완화를 해주는 내용이 많이 포함이 된다면, 도시지역에 지정되는 지구단위계획은 난개발을 방지하기 위해 블록 단위로 개발을 해야 하는 규제나, 용도에 대한 제한, 최소 개발면적에 대한 규제 등이 묶이는 경우가 많기 때문이다.

공매로 나온 물건도 일전에는 옆 필지와 묶어서 3필지를 함께 개발해야 하는 지구단위계획이 같이 묶여 있었는데 현재는 그 내용이 해제되어 단독 개발이 가능한 물건이었다. 그럼에도 아직 지구단위계획구역이 지정이 되어 있는 건 건물 바로 인근에 어린이공원이 있어 유흥업소나 숙박시설 등의 건축이 불가하다는 내용이 있었다. 그렇기 때문에 용도에 제한은 있지만 단독 개발이 가능하다는 것이 중요한 물건 선정 이유였다.

2. 다가구 공매물건 입찰가 산정 방법

다가구 물건의 입찰 가격을 선정할 때는 매물 가격, 실거래 가격에 대한 분석을 하고 입찰을 해야 한다. 다가구 건물 매물 가격이 궁금하다면 네이버부동산 사이트에 접속하여 주변 매물 가격을 확인해 보면 된다. 보통 다가구는 신축이 아니라면 토지 평당가로 가격이 많이 책정이 되므로 매물로 나와 있는 건물이 연식이 오래된 건물이라면 토지 평당 가격을 집중해서 보면 된다.

그리고 주변 건물의 실거래가격을 확인해 보면 되는데, 밸류맵, 디스코, 부동산플래닛 등의 사이트를 이용하면 된다.

3. 어려워 보이는 다가구 명도 쉽게 하는 법

다가구는 아무래도 세대수가 많은 건물이니 명도의 난이도가 높다고 볼 수 있다. 실제로 해당 물건은 4명의 임차인을 명도를 해야 하는 사건이었다. 공매물건 중에는 명도가 필요 없는 물건들도 있다. 국유재산, 공유재산, 수탁재산 등이다. 가장 대표적으로 명도를 해야 하는 재산은 압류 재산, 신탁재산 공매물건이다. 여기에서 중요한 포인트가 공매는 경매와 달리 인도명령 제도가 없다는 것이다.

그래서 공매로 낙찰받은 부동산이 명도 협상이 안 되면 명도소송을 해야 한다. 강제집행 권원을 얻으려면 소송이라는 절차를 거쳐야 하기 때문에 시간과 비용이 많이 들어가다 보니 공매는 명도가 어렵다는 선입견이 생기게 되었다. 하지만, 실제로는 그렇지 않다. 압류 재산 공매물건도 명도가 쉬운 물건이 많기 때문이다. 가장 대표적으로 임차인이 거주 중인 물건이지만 임차인이 전액 배분을 받는 사건이다.

임차인들의 전입신고와 확정일자를 확인하여 우선변제권이 생기는 날짜를 확인하고, 임차인 보다 등기 일자가 빠른 채권이나 법정기일이 우선하는 조세채권 등이 있는지를 확인하여 임차인에게 보증금이 배분되는 사건인지를 분석해야 한다. 이러한 내용은 공매재산 명세서를 보면 확인이 가능하다. 만약 해당 내용을 분석해 보았을 때 임차인에게 전액 배분이 가능한 사건이라면 명도는 굉장히 수월하게 진행이 된다. 그 이유는 임차인이 배분 금액을 수령하려면 낙찰자에게 두 가지 서류를 받아 가야 하기 때문이다. 그 서류는 명도확인서와 인감증명이다. 명도확인서는 임차인이 집을 비워 주었음을 확인하는 서류이다. 즉 임차인이 배분금을 수령하기 위해서는 우선 집을 비워줘야 하는 시스템 덕분에 이런 사건들은 명도하기 수월하다.

그러면 명도확인서와 인감증명은 언제 줘야 할까? 바로 이사 나가는 날 모든 집기가 나가고 관리비와 공과금까지 전부 정산 한 다음에 주면 된다. 그 날짜는 가급적 배분 기일로 맞추면 좋다. 그러나 임차인의 사정으로 먼저 서류를 요구해 오는 경우가 많다. 예를 들면, 다른 집에 계약금을 걸 돈이 없다던가, 이사 들어가는 집에 잔금이 먼저 지급되어야 이사를 들어갈 수 있다던가 하는 상황으로 인하여 명도확인서와 인감증명을 먼저 요구해오는 경우가 있다. 그러한 경우라도 원칙적으로 먼저 주면 안되지만, 먼저 서류를 주고 명도를 할 수 있는 방법도 있다. 바로 이행보증금을 받고 명도를 진행하는 것이다.

예를 들어 약속된 날짜에 이사를 나가지 않을 때 예상되는 명도비용 정도를 이행보증금을 받고 명도를 하는 것이다. '약속대로 집을 비워 주기로 한 날짜에 이사를 나가면 이행보증금을 그대로 반환하지만 약속한 날짜에 이사를 나가지 않으면 이행보증금을 명도비용으로 사용하고 임차인은 이행보증금 반환을 요구하지 않는다.'라는 내용으로 합의서를 작성한 후 명도가 가능하다.

경매보다 공매를 하는 가장 큰 메리트를 이야기한다면 단연코 가격을 저렴하게 받을 수 있다는 것이다. 그런데 '공매는 어렵다.'는 잘못된 선입견이 많다. 공매는 물건 종류에 따라 경매보다 쉬운 물건도 많고 압류 재산 공매물건도 명도소송을 하지 않아도 명도를 쉽게 끝낼 수 있는 물건도 많다.

“공매는 쉽다”

온비드 사이트를 통해 공매물건을 많이 검색해보고 관심 있는 물건이 있다면 도전해 보시길 바란다.

임동섭

경희대학교 부동산경공매과정 주임교수
아주대학교 부동산경매최고위과정 지도교수
신한은행 대직원 경매교육과정 지도교수

*온비드 웹진의 모든 내용은 전문가 인터뷰 및 칼럼을 기반으로 하며 이는 전문가의 개인적인 견해와 전망으로 온비드의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.